Vender o comprar un piso es un momento emocionante. Una mezcla de ilusión y nervios. Pero también… una montaña de papeles, números, y esa pregunta que todos se hacen:
¿Quién paga al notario?
Si estás aquí, seguro que buscas respuestas. Pero escucha: no es tan simple como parece. Te lo voy a explicar paso a paso. Y de paso, te daré algunos consejos para que no te lleves sorpresas desagradables.
Vamos al lío.
Marco legal de los gastos notariales en compraventas
Primero, pongamos las cartas sobre la mesa: la ley. Sí, ya sé, la palabra da algo de pereza, pero atiende porque aquí se esconden muchas claves.
Artículo 1455 del Código Civil
El Código Civil dice algo así: «Los gastos de otorgamiento de escrituras son por cuenta del vendedor, y los de la primera copia y las sucesivas, por cuenta del comprador».
Parece fácil, ¿verdad? Pues no. Porque esto, que parece tan claro, se presta a interpretaciones.
Por ejemplo, ¿qué es «otorgamiento»? ¿Qué incluye esa famosa escritura original? ¿Y las copias?
Te cuento: el otorgamiento es la formalización legal de la compraventa. Básicamente, la escritura que dice «este piso ahora es tuyo». El vendedor paga esa escritura porque, según la lógica del Código Civil, él es el que «otorga» el inmueble.
Y las copias… las paga el comprador. Parece justo, ¿no?
Pero…
Diferencias por comunidades autónomas
Aquí es donde el asunto se pone interesante. Porque las leyes están ahí, sí. Pero… las costumbres también mandan.
Por ejemplo:
- Cataluña y Navarra tienen normativas específicas que a veces cambian quién paga qué.
- En otras regiones, aunque el Código Civil diga una cosa, lo que se acuerde entre comprador y vendedor prevalece.
Y es aquí donde empiezan las negociaciones. Que si tú pagas esto, que si yo me encargo de aquello… ¿La solución? Dejar todo claro en el contrato de arras.
Pero no te preocupes, de esto te hablo más adelante.
Distribución habitual de los gastos de notaría
Ahora vamos a lo práctico. Porque saber quién debería pagar es útil, pero lo que pasa de verdad en las transacciones es otro cantar.
Responsabilidades del vendedor
El vendedor suele pagar:
- La escritura original.
- Los gastos de cancelación de hipoteca, si la hay.
Y ojo aquí, porque este último punto es importante: si hay una hipoteca pendiente, cancelarla tiene un costo notarial y de registro. Este gasto es del vendedor, no del comprador.
Además, el vendedor también debe asegurarse de que no haya cargas pendientes en el inmueble, como deudas de comunidad.
¿Lo ves? Todo tiene un precio.
Responsabilidades del comprador
Por otro lado, el comprador paga:
- Las copias de la escritura.
- El registro de la propiedad.
- Los impuestos asociados a la compra.
Aquí te dejo algunos ejemplos:
- El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), si compras una vivienda de segunda mano.
- El IVA, si es obra nueva.
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados), que es obligatorio en algunos casos.
Vamos, que el comprador también tiene su parte de la factura.
¿Qué pasa si hay hipoteca?
Te cuento: desde 2019, la ley cambió. Ahora, el banco asume los gastos notariales relacionados con la hipoteca, como la inscripción en el Registro de la Propiedad y el AJD.
Pero… cuidado con las «letras pequeñas». Hay bancos que intentan colar gastos al comprador. Por eso, antes de firmar, revisa bien todo.
Factores que influyen en los gastos notariales
Valor del inmueble
Vamos con algo clave: el valor del piso. Este es un factor decisivo en cuánto pagarás al notario.
¿Sabías que los honorarios del notario no son fijos? No, no es lo mismo comprar un pequeño estudio que una mansión en pleno centro de la ciudad. Los aranceles notariales están regulados, pero se calculan en función del precio del inmueble.
En números:
- Por lo general, los gastos notariales oscilan entre el 0.2% y el 0.5% del valor declarado de la vivienda.
- Por ejemplo, si compras un piso por 200.000 euros, el coste notarial estará entre 400 y 1.000 euros.
Ahora bien, si quieres ajustar esos gastos, ten en cuenta este truco: el valor declarado importa. Es decir, si el valor del inmueble en la escritura es menor (aunque sea legalmente correcto), los gastos serán más bajos.
Eso sí… cuidado con intentar hacer «ahorros creativos». Declarar un valor muy bajo podría traerte problemas con Hacienda.
Complejidad de la operación
Otro punto que afecta es qué tan complicada sea la compraventa.
Por ejemplo:
- Si hay una hipoteca involucrada, el notario debe añadir cláusulas específicas y esto puede aumentar el coste.
- En el caso de propiedades en proindiviso (es decir, con varios dueños), la operación será más compleja y puede requerir más documentación.
- Si la propiedad tiene cargas o problemas legales, resolver estos obstáculos antes de la compraventa también incrementará los costes notariales.
La lección es clara: cuanto más sencilla sea la transacción, menos gastarás.
Gastos notariales en casos especiales
Compraventa con hipoteca
¿Hipoteca a la vista? Entonces esta sección es para ti.
Desde 2019, las cosas cambiaron radicalmente gracias a una modificación en la ley hipotecaria. Ahora, el banco es quien debe asumir los siguientes gastos:
- La escritura de la hipoteca.
- El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- El registro de la hipoteca.
Para el comprador, esto ha sido un gran alivio. Pero, como te decía antes, ojo con los bancos. Asegúrate de revisar bien los documentos, porque algunas entidades intentan incluir gastos adicionales en las comisiones.
Y no olvides: los gastos derivados de la compraventa del piso (que no de la hipoteca) siguen siendo tu responsabilidad como comprador.
Herencias y donaciones
El tema de las herencias y donaciones es otro mundo aparte.
Aquí los gastos notariales son distintos porque no estás comprando un piso, sino recibiéndolo como un bien heredado o donado. Esto significa:
- Las escrituras son más complejas, porque deben incluir un reparto detallado de los bienes si hay más herederos.
- El valor de la vivienda influye aún más. En herencias, el valor declarado es clave porque también afecta a los impuestos que pagarás (como el Impuesto de Sucesiones).
- En el caso de las donaciones, Hacienda vigila muy de cerca para asegurarse de que no estás haciendo una «simulación de venta» para pagar menos impuestos.
En resumen: tanto herencias como donaciones suelen ser más caras en cuanto a gastos notariales. Y la complejidad del proceso es lo que hace subir la cuenta.
Cómo negociar los gastos notariales
Acuerdos entre comprador y vendedor
Aquí va un consejo de oro: habla claro desde el principio.
No hay nada peor que llegar al día de la firma y descubrir que el comprador esperaba que tú pagaras todo… o viceversa.
Por eso, el contrato de arras es tu mejor aliado. En este documento, ambas partes pueden pactar exactamente quién asume cada gasto:
- Si el vendedor paga toda la notaría.
- Si el comprador asume el registro y los impuestos.
- O si deciden dividirlo al 50%.
Lo importante es dejarlo por escrito. Así, si hay dudas más adelante, puedes recurrir a ese contrato.
Además, en las negociaciones, recuerda que tienes margen. Por ejemplo: el comprador puede ofrecer un precio más alto a cambio de que tú pagues más gastos, o viceversa.
Importancia del contrato de arras
¿Sabías que el contrato de arras no es solo un «precontrato»? Es mucho más.
Este documento no solo reserva la vivienda para el comprador. También es donde se definen las condiciones clave de la operación, incluyendo los gastos notariales.
¿Por qué es tan importante? Porque es legalmente vinculante. Una vez firmado, ni comprador ni vendedor pueden echarse atrás sin penalizaciones.
Por eso, asegúrate de incluir detalles como:
- Quién paga la escritura.
- Quién se encarga del registro.
- Qué sucede si surge algún gasto imprevisto.
En pocas palabras: el contrato de arras no es un simple trámite. Es la base de toda la operación.
Otros gastos asociados a la compraventa
Gastos de registro
Ahora que ya tienes claro quién paga al notario, toca hablar del siguiente paso: el registro de la propiedad.
¿Por qué es tan importante? Porque aunque firmes la escritura y pagues al notario, hasta que no registres la vivienda, legalmente no es tuya al 100%.
Este proceso se realiza en el Registro de la Propiedad y también tiene su coste. Igual que en la notaría, los honorarios están regulados por ley y dependen del valor del inmueble.
En cifras:
- Para un piso de 200.000 euros, el coste de registro suele oscilar entre 150 y 300 euros.
¿Y quién paga esto? En la mayoría de los casos, el comprador. Aunque, como siempre, puedes negociar con el vendedor.
Pero atención: no registres a medias. Si por ahorrar decides no inscribir algún detalle (como la cancelación de una hipoteca anterior), podrías enfrentarte a problemas legales más adelante.
Impuestos aplicables
Aquí viene la parte que a nadie le gusta: los impuestos. Porque sí, además de pagar al notario y al registro, Hacienda siempre quiere su parte.
Veamos los más comunes:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):
- Este se paga al comprar viviendas de segunda mano.
- El porcentaje depende de la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda.
- IVA:
- Si compras una vivienda nueva, en lugar de ITP pagarás IVA.
- El tipo general es del 10%, salvo en viviendas protegidas, donde puede ser del 4%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados):
- Este impuesto aplica tanto a viviendas nuevas como a escrituras notariales especiales (como hipotecas).
- Aunque lo paga el banco si hay hipoteca, en otros casos lo asume el comprador.
- Plusvalía Municipal:
- Este impuesto lo paga el vendedor. Es un tributo que grava el incremento de valor del suelo donde está la vivienda.
Como ves, no es solo cuestión de calcular los gastos notariales: los impuestos pueden ser el mayor desembolso en una compraventa.
Preguntas frecuentes sobre los gastos notariales
¿Es obligatorio acudir al notario para vender un piso?
Sí, siempre.
La compraventa de un inmueble no es válida si no pasa por un notario. ¿Por qué? Porque la escritura pública es lo que le da fuerza legal al acuerdo. Sin ella, el Registro de la Propiedad no aceptará la operación.
Además, el notario actúa como un árbitro imparcial, asegurándose de que todo esté en orden:
- Que la vivienda no tenga cargas.
- Que ambas partes estén de acuerdo con los términos.
- Que los documentos sean auténticos.
Sin notario, no hay venta. Así de simple.
¿Cuánto cuestan aproximadamente los gastos de notaría en la venta de un piso?
Depende del valor del inmueble, pero los honorarios notariales suelen oscilar entre el 0.2% y el 0.5% del precio del piso.
Por ejemplo:
- Un piso de 150.000 euros podría generar un gasto notarial de 300 a 750 euros.
- Si el valor es de 300.000 euros, el coste podría subir a 600-1.500 euros.
Recuerda: este es el coste total, pero en la práctica, se reparte entre comprador y vendedor según lo que acuerden.
¿Quién elige al notario en una compraventa de vivienda?
Generalmente, lo elige el comprador.
¿Por qué? Porque es el que paga la mayor parte de los gastos notariales y de registro. Sin embargo, ambas partes pueden llegar a un acuerdo para escoger un notario de confianza mutua.
Mi consejo: elige a un notario cercano y accesible. Así evitarás desplazamientos innecesarios y posibles contratiempos.
Conclusión
Comprar o vender un piso no es solo cuestión de firmar. Es un proceso lleno de matices, normativas y, sí, gastos.
Pero ahora ya tienes toda la información para evitar sorpresas desagradables:
- Sabes quién paga al notario según la ley.
- Conoces los gastos adicionales, como impuestos y registro.
- Tienes consejos prácticos para negociar y optimizar costos.
Y lo más importante: sabes que el contrato de arras es tu mejor herramienta para dejar todo bien claro desde el principio.
Así que adelante, da el paso con confianza. Y si necesitas más ayuda, en Tu Zona estamos aquí para ti.
